פסק-דין בתיק עת"מ 17701-11-11

1.                  העותרת, יהודית בטיטו (להלן - " העותרת"), החזיקה במקרקעין ברח' צבי בורנשטיין 128, ירוחם, גוש 39536, חלקה 122, מגרש 908 (להלן - " המקרקעין") מכוח הסכם שכירות בינה לבין חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (להלן - " ההסתדרות"), שהינה החוכרת לדורות, אשר השכירה המקרקעין לעותרת, עד ליום 31.7.12. החל משנת 2007, מפעילה העותרת במקרקעין עסק לממכר חומרי בנין וכלי בית.

2.                  ביום 7.9.10 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה בירוחם (להלן - " הועדה") על הפקעת המקרקעין, וזאת בעקבות תוכנית מס' 61/101/03/26, להסדרת שכונת מגורים קיימת, אשר הגדירה את המקרקעין כשטח ציבורי המיועד להפקעה.

בעקבות החלטה זו פורסמה ביום 25.11.10 הודעה ברשומות לפיה בכוונת הועדה לרכוש זכויות במקרקעין לצרכי ציבור, ולכל אדם לו טובת הנאה במקרקעין, לפנות לועדה תוך 60 יום. ההסדרות לא התנגדה להפקעה, ובתקופה שבין 22.11.10 ל - 1.1.11 חתמו המועצה המקומית ירוחם (להלן - " המועצה") והועדה על הסכם לפיצוי ההסתדרות בגין ההפקעה, בסכום של 450,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

ביום 2.1.11 הודיעה ההסתדרות לעותרת, בהתאם להוראות הסכם השכירות ביניהן, כי הסכם השכירות יקוצר כך שיסתיים ביום 5.7.11.

ביום 10.2.11 פורסמה ברשומות הודעה סופית על ביצוע ההפקעה.

העותרת סרבה לפנות את המקרקעין עם תום תקופת השכירות, ובשל סירובה זה מתנהלת בינה לבין המועצה תביעה לפינוי מושכר (תא"ח (שלום- ב"ש) 16023-09-11).

ביום 9.11.11 הוגשה העתירה נגד המועצה והועדה (להלן - " המשיבות") כנגד ההפקעה. במקור הוגשה העתירה גם נגד המשיבה 3, אולם בדיון בפני ביום 1.5.12 נמחקה העתירה כנגד המשיבה 3.

טענות הצדדים

3.                  העותרת סבורה כי ההפקעה בוצעה תוך הפרת זכות הטיעון המוקנית לה כבעלת טובת הנאה במקרקעין, בחוסר תום לב וממניעים פוליטיים, שכן לעותרת היתה מוקנית זכות לשימוע.

העותרת לא ידעה על הכוונה להפקיע המקרקעין על אף שכוונה זו הוזכרה בדיון בערר בעניין השימוש החורג במקרקעין שהוגשה על ידי העותרת, שכן עובד מחלקת הנדסה בעירייה אמר לה שמדובר בכוונה להפקיע חלק קטן ממנו בלבד והמועצה גם לא פרסמה הודעה אודות ההפקעה. בשלב זה לא הייתה תועלת בקיום שימוע, מאחר וההחלטה על ההפקעה כבר התקבלה ואף נחתם הסכם לפיצוי מול ההסתדרות.

העותרת מוסיפה וטוענת נגד הליכי ההפקעה. לשיטתה, ההפקעה בוצעה במסתרים במכוון, והועלתה ברגע האחרון לסדר יומה של הועדה והתקבלה ללא דיון של ממש ומבלי שהפרוטוקול של אותה ישיבה פורסם באינטרנט. אין ממש בנימוקי ההפקעה - של יצירת 'רצף תכנוני' - שכן ברחוב המדובר מבנים מסחריים לרוב ואין צורך ציבורי המחייב את ההפקעה. ההפקעה עלתה למועצה כסף רב, עת הייתה נתונה בגירעונות כבדים, ובשל עלות זו, לא היה טעם של ממש להפקיע את המקרקעין ולא לרכוש אותם. ההתחייבות לתשלום בגין ההפקעה באה לאחר פרסום רשימת המועמדים לבחירות, מועד בו אסור היה לראש העיר, מר מצנע, להתחייב לתשלום זה; אף לא היה ראוי כי החלטת ההפקעה עצמה תועבר בסמוך לבחירות. לשיטת העותרת, הנימוק האמיתי העומד מאחורי ההפקעה, הינו היריבות הפוליטית בין בעלה של העותרת לבין מר מצנע, ראש הועדה הקרואה בירוחם דאז, והדבר מנוגד לחובת הרשות לפעול בסבירות והגינות.

באשר לשיהוי - לא הוגשה התנגדות לתוכנית מאחר והמקרקעין, גם לפני התוכנית וגם לאחריה, הוגדרו כמקרקעי ציבור. העותרת סבורה שהיה על הועדה להעניק לה היתר לשימוש חורג, וזה לא ניתן מטעמים פוליטיים; בכל מקרה, לשיטתה, בידה היתר לשימוש חורג במקרקעין עד לשנת 2014.

העותרת מדגישה כי הותרת ההפקעה בעינה תגרום לכך כי העותרת ועובדיה יותרו ללא מקור פרנסה, בהיעדר מקום אחר אליו תוכל להעתיק את עסקה, וכי היא השקיעה כספים רבים במקרקעין בהסתמך על ההבטחה של ההסתדרות כי תוכל לשכור אותם לטווח ארוך.

4.                  המשיבות סבורות כי דין העתירה להידחות על הסף מפאת שיהוי, שכן הוגשה תשעה חודשים לאחר הפרסום הסופי של ההפקעה. כמו כן, על העותרת היה להעלות את טענותיה הן נגד תוכנית המתאר והן נגד ההפקעה תוך 60 יום מיום הפרסום ברשומות, שעה שעובדת ההפקעה היתה ידועה לה, והיא לא עשתה כן.

המשיבות טוענות להיעדר יריבות בינן לבין העותרת. העותרת לא היתה שוכרת מוגנת במקרקעין, והסכם השכירות בינה להסתדרות אפשר סיומו בהודעה של ששה חודשים מראש במידה והמקרקעין ימכרו. מאחר וההסתדרות פעלה בהתאם, הרי שמיום 5.7.11 אין לעותרת כל זכות במקרקעין והיא שוהה בהם שלא כדין.

המשיבות מוסיפות וטוענות כי דין העתירה להידחות מחמת חוסר נקיון כפיים של העותרת - הן מאחר והסתירה מידע מהותי מבית המשפט  - והן מאחר והיא ממשיכה להחזיק במקרקעין שלא כדין והשתמשה בהם בעבר לשימוש מסחרי ללא ההיתרים הנדרשים, על כן בית המשפט לא יעניק סעד לעותר העושה דין לעצמו ומזלזל בהוראות החוק. עצם הגשת העתירה, הינו נסיון 'לקנות זמן' לאחר שמגעים של העותרת ובעלה לדחיית הפינוי מהמקרקעין - כשלו.

המשיבות מוסיפות וטוענות כי דין העתירה להידחות אף לגופה. הביקורת השיפוטית על החלטות מוסדות תכנון היא מצומצמת, ומתקיימת רק כאשר ההחלטה חרגה לחלוטין ממתחם הסבירות ואין זה מתפקידו של בית המשפט לבחון האם ניתן היה להפקיע מקרקעין אחרים. המשיבות בצעו את ההפקעה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, ועומדת לזכותן חזקת תקינות המנהל, אשר לא נסתרה; החלטות הועדה היו מקצועיות ולא פוליטיות, ויש להצר על הניסיון להטות את השיח למקום לא לו.

המשיבות סבורות כי לא הייתה מניעה שמר מצנע יקדם את הליך ההפקעה, שכן החלטת ההפקעה התקבלה טרם הוגבלו הפעולות אותן יכול היה לבצע. הפיצוי להסתדרות בתמורה להפקעה נכנס לגדרם של תשלומים הנעשים על בסיס החלטות קודמות, המותרות בתקופת מעבר. יש ליתן גם משקל לעובדה שראש המועצה הנבחר, בחר שלא לבטל את התשלום המדובר, על אף זכותו לעשות כן, ומכאן שהחלטה זו היתה מקובלת עליו.

באשר לזכות הטיעון, סבורות המשיבות כי העותרת ויתרה עליה בהתנהגותה. אף אם יוחלט כי היה על הועדה להעניק לעותרת זכות זו, הרי שאין בכך כדי לבטל את ההפקעה לאור תורת הבטלות היחסית. מסקנה זו עולה מאיזון חופש החוזים וזכות הקניין של המשיבות, אשר יגרם להן נזק רב מביטול ההפקעה, אל מול זכות השכירות של העותרת אשר בלאו הכי צפויה להסתיים. יש להוסיף כי הסעד המתבקש - ביטול הפקעה שכבר הסתיימה - הינו צו עשה, אשר ינתן רק לעיתים נדירות.